Fiscale waardering van vruchtgebruik in niemandsland

07/10/2016

Vruchtgebruik, erfpacht en opstalrecht worden door de fiscus zeer kritisch benaderd.  Zowel de vruchtgebruikconstructies tussen vennootschap-zaakvoerder als in het kader van successieplanning komen meer en meer onder fiscale druk te staan.

Sedert een aantal jaren voeren de lokale administraties gerichte controles uit op vruchtgebruikconstructies gevestigd tussen de vennootschap-vruchtgebruiker enerzijds en de zaakvoerder-blote eigenaar anderzijds.

De fiscale administratie maakt volgende (ondertussen klassieke) opdeling bij de beoordeling van vruchtgebruikconstructies:
 

  • fase 1: vestiging en aanvang van het vruchtgebruik
  • fase 2: looptijd van het vruchtgebruik
  • fase 3: einde van het vruchtgebruik (met herstel van de volle eigendom)


Elke fase kent onafhankelijk van elkaar zijn betwistingen, maar in feite wordt bij controle maar één zaak nagegaan: werden door de vennootschap-vruchtgebruiker voordelen toegekend aan de blote eigenaar die aanleiding kunnen geven tot een (aanvullende) belasting in hoofde van de blote eigenaar als voordeel van alle aard, al dan niet gecombineerd met (bij wijze van sanctie) met een belastingverhoging van 10%.

De centrale diensten van de FOD Financiën verspreidden met het oog op de controle en bij wijze van draaiboek drie interne circulaires (één voor elke fase) wat eind 2013 over het hele land leidde tot een grootscheepse controleactie.

De pijlen werden (en worden) vooral gericht op de waardering van het vruchtgebruik (in fase 1), aangezien eerdere pogingen om de vruchtgebruikconstructies aan te vallen via onder meer de fiscale anti-misbruikbepaling en de fiscale aftrekbaarheid van het vruchtgebruik (artikel 49 WIB) de toets van de hoven en rechtbanken niet doorstonden.

Die (strategische) keuze van de controlediensten leidt op vandaag tot verregaande rechtsonzekerheid, aangezien geen enkel uitsluitsel meer blijkt te bestaan over welke waarderingsmethode moet worden gebruikt om bij latere controle niet voor onaangename verrassingen te komen staan.

Voorlopig blijkt bij de meeste controles nog steeds de waarderingsmethode uit de eerdere interne circulaire volgens de "formule Ruysseveldt" gehanteerd te worden (minstens is er bij redactie van dit artikel geen andersluidende instructie gekend), maar de discussie is weer brandend actueel sedert een aantal vonnissen van de Rechtbank van Eerste Aanleg van Leuven.

Aanleiding daarvan: bij controles in Leuven werd  door de lokale administratie niet langer de eerdere instructie gehanteerd, maar een veel strengere benadering. Daarbij werd (bij gesplitste aankoop) vertrokken van een "marktconforme" waardering van vruchtgebruik en blote eigendom. Bovendien werd betwist dat de blote eigendom was te beschouwen als een restpost (blote eigendom = volle eigendom - vruchtgebruik).

De administratie ging uit van de "geactualiseerde waarde van de blote eigendom" berekend volgens:

  • de economische waarde van het onroerend goed bij het einde van het vruchtgebruik
  • een actualisatievoet op basis van het OLO-percentage op looptijd van het vruchtgebruik
  • raming van de te verwachten kosten voor de looptijd van het vruchtgebruik


De waarde van het vruchtgebruik en de blote eigendom werden afzonderlijk bepaald, vanuit een hypothese dat vruchtgebruiker en blote eigenaar elk afzonderlijk zouden afwegen hoeveel zij maximaal aan hun aankoop wensen te spenderen. Volgens de lokale administratie in Leuven zou de blote eigenaar bereid zijn meer te betalen voor de blote eigendom dan wat berekend was op basis van de klassieke methode (blote eigendom = waarde volle eigendom - geschatte waarde vruchtgebruik). Op basis van de "geactualiseerde waarde van de blote eigendom" werd de blote eigenaar dan (aanvullend) belast op een voordeel alle aard in combinatie met een belastingverhoging van 10%.

De Rechtbank van Eerste Aanleg te Leuven verwerpt weliswaar die strenge benadering (als betwistbaar en willekeurig), maar kwam vervolgens in een aantal vonnissen wel tot een neerwaartse correctie van het vruchtgebruik op basis van "het nettohuurrendement van het onroerend goed", met name de nettohuurwaarde op jaarbasis gedeeld door de waarde van de volle eigendom van het onroerend goed.

De mosterd daartoe werd deels gehaald bij de Rulingcommissie die dezelfde methode voorstelt in haar model van rulingaanvraag omtrent vruchtgebruikconstructies en ook toepast (o.m. rulings 2016.106, 2016.188, 2016.141 en 2016.188). Volgens het commentaar bij het model dienen bij de aanvraag alle gegevens aangeleverd te worden die "nuttig zijn om aan te tonen dat de verrichting een gelijkwaardig rendement in hoofde van de vruchtgebruiker als in hoofde van de naakte eigenaar oplevert". In de visie van de Rulingcommissie kan ook geen rekening meer gehouden worden met de indexering van de huuropbrengsten.

De strenge benadering van de lokale administratie in Leuven en de Rulingcommissie mag dan in een aantal vonnissen zijn getemperd door de rechtbank in Leuven, het mag duidelijk zijn dat een nieuwe visie in de maak is omtrent de waardering van het vruchtgebruik. Het is vooralsnog wachten op de visie van de centrale diensten bij de FOD Financiën en de instructies die zouden worden verspreid aan de lokale administraties.

De nieuwe algemene waarderingsmaatstaf die door de Rulingcommissie, de lokale administratie in Leuven en de Rechtbank van Eerste Aanleg te Leuven naar voor wordt geschoven, is voor zware kritiek vatbaar. Waar die uitgaat van een huurrendement voor de blote eigenaar is de nieuwe methode (economisch) niet werkbaar. In een verhouding tussen onafhankelijke partijen (arm's length) is het rendement van de blote eigenaar immers niet relevant voor de vruchtgebruiker en ook nooit aan de orde.

Deze loopgravenoorlog zal mogelijks nog niet onmiddellijk zijn einde kennen, maar ondertussen blijft de belastingplichtige wel achter in niemandsland. Het enige basisprincipe dat voorlopig overeind lijkt te blijven, is dat elke waardering van vruchtgebruik die ​redelijk is, ook fiscaal aanvaard moet worden en zonder gevolgen moet blijven. Het kan geenszins de bedoeling zijn dat via fiscale weg de burgerrechtelijke constructie van het vruchtgebruik economisch onbruikbaar wordt gemaakt.

In elk geval dient het vestigen van een nieuw vruchtgebruik niet lichtzinnig te gebeuren. Betwisting bij een controle achteraf is nooit uit te sluiten, maar gedegen voorbereiding, adviesverlening en maatwerk zijn een absolute noodzaak.